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来自 集团财经 2019-05-06 12:27 的文章
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万科副总裁称房价不可能大跌20% 拿地印证乐观

摘要:受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下调压力。 “明年房屋库存将逐步上升,但2012年可能出现供应不足” 万科副总裁肖莉昨日在申银万国证券2011年投资中国战略年会上表示,受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下 调压力,但不可能出现大幅下...

  保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年,一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性,新房市场价平量滞,土地价格总体平稳,炒房客淡出市场,楼盘打折现象扩散……

  受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下调压力。 “明年房屋库存将逐步上升,但2012年可能出现供应不足”

  刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,要强化政府责任,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。

  万科副总裁肖莉昨日在申银万国证券2011年投资中国战略年会上表示,受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下

  时值年末,部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”,又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何?记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。

  调压力,但不可能出现大幅下跌,不可能出现20%的降幅。

  保障房“按时足量”供应可期

  此前万科对武汉项目促销,业内纷纷猜测,是不是其两年之后再次抛售拐点论后的产物。

  加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标,如果按时足量供应,楼市供应结构必然发生重大变化,将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题,形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。

  “楼市缺乏大跌基础”

  保障房建设进度究竟如何?记者从住房和城乡建设部获悉,截至10月底,全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套,占年度开工计划580万套的90%,年底前将全部开工,年内将建成60%。

  肖莉在会上同时表示,明年全国开工量将上升,房屋库存将逐步上升,但总体处于较低水平,2012年可能出现供应赶不上需求的状况。从供求关系看,明年楼市供应较为充足,投资性需求将受到抑制,同时成交速度放缓。但因2010年供应不足,且未来楼市需求可能反弹,明年楼市缺乏大跌的基础。

  记者获悉,一些热点地区如北京、江苏等地到11月底已完成全年保障房建设任务,一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示,今年南京开工建设的保障房达到1000万平方米,与全市一年的商品房销售面积相当。

  据她预计,明年成交量环比将趋于平淡,但同比可能小幅上升。同时,受四线城市商品房化以及保障房建设的影响,全国房地产新开工面积将保持上升,但一线城市新开工面积下半年可能下降。

  “保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说,加快保障房建设已经提出了多年,但有的城市缺少热情,欠账很多。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求,地方政府和相关部门正迅速行动起来。

  肖莉称,随着政府今年两次调控政策出台,今年房屋按揭的比例迅速下降,一次性付款有了很大提升,这反映地产降温政策起到了作用,同时一次性付款增加也体现了资金的充裕。

  先看土地供应。国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷,较上年实际出让面积大幅增长123%;棚改房用地计划3.66万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷,三项合计占住宅用地总量的76.6%。

  最近有报告称,本轮房地产调控将使房价下降20%,肖莉并不认同。她认为,通胀因素和流动性收紧导致房价下跌的可能性不大。而个别开发商、个别楼盘可能为促进销售而降价,但总体房价降幅不可能达20%。

  再看信贷支持。有关部门已明确,各地为保障房项目而成立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。通过渠道建设,公积金、信托资金、社会资金正在流入保障房领域。

  此前,万科武汉分公司在其官网上宣布旗下在售的五大项目同时推出降价优惠活动。对于这次降价,武汉万科的说法是,万科一贯采取随行就市的态度,提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。

  一些地方还将保障房纳入政绩考核,有的用法律固定了土地出让金投入保障房的比例。

  万科宣布降价后,已有开发商零星跟进,武汉有近40个在售项目开始打折促销。在全国大型开发商中,恒大地产旗下的沈阳恒大华府项目近日正式开盘,并在开盘当日推出“8.5折加额外9.7折”的优惠活动。

  公租房是这一轮保障房建设的另一个特色,主要针对“夹心层”住房难题。中央经济工作会议提出,明年要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房。近日,北京、上海、重庆、西安等地相继宣布明年公租房建设规模在今年基础上大幅提高。

7276.com,  多个龙头企业的集中促销,一度被业内猜测可能为降价潮的预兆。2008年万科首次抛出拐点论,并对全国多个项目进行促销,此后楼市迅速迎来一轮降价潮,因此万科的再次促销,引发业内诸多猜测也情有可原。肖莉此次的言论,可以说是对此次万科武汉降价的首次回应。

  “可以预期,明年保障房建设力度会更大。”郭宏定说,未来几年保障房放量将起到增加住房总规模、分流市场购买力,逐步扭转供不应求的市场预期,对稳定房价发挥越来越大的作用。

  与其观点相似,申万认为,2011年全国房地产销售面积的增速为3%~5%,房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部,未来存在估值修复性机会,看好行业中期表现。

  土地调控将坚持保民生导向

  24.2亿广州拿地

  土地调控是本轮调控的另一个重点。据国土部门数据,今年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷,比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上,商品住宅用地并未被挤占,充分发挥了保供给的效果。

  对于土地市场,肖莉表示,当前的市场景气、融资政策及预收款监管均不支持土地牛市。而土地的价格、成交量最终结果需取决于土地出让方的态度,但地价下跌和流拍现象“难以全部避免”。万科在土地市场的拿地动态也印证出其对后市的乐观。

  “今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示,提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施,促使企业拿地更谨慎,囤地现象初步遏制。此外,北京、深圳多地“限地价竞房价”“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及,也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。

  近日,广州市公布国有建设用地使用权出让结果显示,万科以24.2亿元中标广州开发区KXCD-E2地块,该地块位于广州开发区科学城彩虹一路以南、 伴河路东北侧,土地出让面积为17.7万平方米,容积率为2.5,为普通商品房用地。根据出让要求,该地块中标人在签订出让合同之后,必须在6个月内动工,36个月内完成开发建设。

  据中国指数研究院统计,今年的地价呈回落态势,全国105个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从1月份的125%,降至10月份的7%。10月105个城市平均楼面地价为1732元/平方米,环比下降29%。

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